کلاهبرداری ملکی به 10 روش

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم پیچیده و رایج در دنیای امروز است که می‌تواند به خسارات سنگین مالی و حقوقی برای افراد منجر شود. این نوع کلاهبرداری به انتقال غیرقانونی مالکیت اموال و مستغلات از طریق استفاده از اسناد جعلی، فروش املاک بدون اجازه مالک یا فریب خریدار برای خرید ملکی که به‌طور قانونی متعلق به شخص دیگری است، می‌پردازد. کلاهبرداری ملکی چیست؟ این سوالی است که بسیاری از افراد ممکن است هنگام مواجهه با این جرم به آن نیاز پیدا کنند. آگاهی از نحوه شناسایی و مقابله با کلاهبرداری ملکی برای حفظ حقوق مالکیت امری ضروری است.

بهترین وکیل ملکی تهران

منظور از کلاهبرداری ملکی چیست؟

اگر فردی با مانور متقلبانه مانند جعل سند، جعل عنوان خود و… اقدام به فریب‌دادن فرد دیگری در معاملات ملکی کند، مرتکب جرم کلاهبرداری ملکی شده است. مجازات مجرمان این‌گونه پرونده‌ها، حسب نوع کلاهبرداری ساده یا مشدد و جرائمی که به‌قصد فریب قربانی مرتکب شده‌اند، در هر مورد متفاوت و تعیین آن برعهده قاضی است.

اگر فردی ابتدا با تنظیم بیع‌نامه‌ تعهد بدهد در ازای دریافت مبلغی، ملک را به شخص الف منتقل بکند، اما به‌جای انجام تعهد خود، آن ملک را دوباره با بیع‌نامه‌ی عادی یا سند رسمی به شخص ب منتقل نماید، مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است. کسی که مال غیر را با علم به این‌که مال غیر است، به نحوی از انحاء، عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اگر فردی که مال به او منتقل شده، از این موضوع آگاه باشد او هم کلاهبردار است و هردو به جرم کلاهبرداری ملکی مجازات می‌شوند.

چند نمونه از کلاهبرداری‌های حوزه مسکن

کلاهبرداری‌های ملکی انواع مختلفی دارند که هر کدام با شیوه‌ها و ترفندهای خاص خود به انجام می‌رسند. این نوع کلاهبرداری‌ها معمولاً شامل فریب افراد برای خرید یا اجاره املاک از طریق اسناد جعلی، معرفی ملک با مشخصات نادرست، پیش‌فروش واحدهای مسکونی بدون مالکیت واقعی، یا جلوگیری از بازدید دقیق ملک توسط خریداران و مستاجران است. در این موارد، کلاهبرداران از ناآگاهی یا اعتماد افراد سوءاستفاده کرده و به راحتی از سرمایه آن‌ها بهره‌برداری می‌کنند.

کلاهبرداری ملکی در فضای مجازی و اینترنت

با گسترش فضای مجازی، بسیاری از افراد برای خرید، فروش و اجاره املاک از شبکه‌های اجتماعی مانند اینستاگرام و وبسایت‌ها استفاده می‌کنند. متأسفانه کلاهبرداران ملکی از این فضا سوءاستفاده کرده و با انتشار آگهی‌های جعلی و پیشنهاد قیمت‌های پایین، از مردم بی‌اطلاع بیعانه می‌گیرند و سپس ناپدید می‌شوند. این کلاهبرداری‌ها به دلیل عدم آگاهی مردم رشد کرده است. بنابراین، قبل از پرداخت هر مبلغی، حتماً از صحت اطلاعات و هویت فرد آگهی‌دهنده اطمینان حاصل کنید تا از این نوع کلاهبرداری‌ها جلوگیری شود.

هشدار درمورد کلاهبرداری ملکی در فضای مجازی و اینترنت

• کلاهبردارن ملکی در فضای مجازی شدیداً اصرار به پرداخت بیعانه می‌کنند.
• این افراد معمولاً در فضای مجازی حساب کاربری‌شان عکس پروفایل ندارد.
• متخلفان ملکی در فضای مجازی مدراک و مستندات کافی ارائه نمی‌دهند.
• سودجویان املاک در فضای مجازی اصرار دارند بدون اینکه شما برای بازدید ملک مراجعه کنید حتماً وجهی را بپردازید.
• سعی دارند شما را وادار به عجله کردن در انجام معاملات ملکی کنند.

کلاهبرداری ملکی از طریق دفاتر مشاور املاک غیرقانونی

یکی از کلاهبرداری‌هایی که رواج زیادی هم پیدا کرده است تاسیس دفاتر مشاور املاک غیرقانونی و فاقد مجوز است. افراد کلاهبردار برای رسیدن به مقاصد خود یک دفتر و دستک زیبا و مطابق با اصول اداری تاسیس می‌کنند و خود را به عنوان مشاور املاک و کارشناس ملکی با تجربه معرفی می‌کنند و در همین راستا اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه‌های غیر قانونی می‌کنند و از این طریق پول و سرمایه مردم را بالا می‌کشند. در سال‌های گذشته موارد دفتر مشاور املاک غیر قانونی به دفعات زیادی به مراجع قضایی گزارش شده است که لازم است با دقت بیشتری برای خرید و اجاره ملک به دفاتر املاک مراجعه کنید.

هشدار درمورد کلاهبرداری ملکی از طریق دفاتر مشاور املاک غیرقانونی

• قبل از مذاکره و امضای مبایعه‌نامه و سندی در دفتر مشاور املاک حتماً نسبت به دارا بودن مجوز رسمی و پروانه کسب قانونی دفتر مشاور املاک مورد نظر اطمینان حاصل کنید.
• دفاتر مشاور املاکی که عضو اتحادیه مشاور املاک نیستند به سیستم سراسری رهگیری دسترسی ندارند و از این نظر به راحتی ممکن است سر شما کلاه برود و در منجلاب عمیقی فرو بروید.
• در هنگام خرید ملک طرفین قرارداد چه خریدار و چه فروشنده باید نسبت به وضعیت سند آگاهی پیدا کنند.
• حتماً هویت مالک باید محرز باشد.

کلاهبرداری ملکی از طریق فروش خانه‌های نیمه کاره به افراد مختلف

گاهی سازندگان برای تأمین هزینه‌های ساخت و ساز در میانه پروژه، واحدهای آپارتمانی را پیش‌فروش می‌کنند. در این میان، کلاهبرداران ممکن است با تخلفات مختلفی مانند فروش واحدهای آپارتمانی به چند نفر یا دست‌داشتن با دفاتر مشاور املاک، اقدام به کلاهبرداری کنند. همچنین، در کلاهبرداری‌های مربوط به خانه‌های نیمه‌ساز، این افراد با ارائه متراژهای جعلی، مشتریان را متقاعد می‌کنند که واحد مسکونی را با متراژ بیشتر از آنچه که در سند آمده است خریداری کنند. در نهایت، بسیاری از مالکان به دلیل اشتیاق برای خانه‌دار شدن از شکایت خود صرف نظر می‌کنند.

کلاهبرداری از طریق رهن و اجاره

مشاهده شده که برخی از کلاهبرداران املاک از عدم آگاهی بعضی از مردم سو استفاده می‌کردند و همزمان یک ملک یا آپارتمان را پس از گرفتن وجه قابل توجهی همزمان به چندین نفر اجاره می‌دادند و یا مبلغ هنگفتی را بابت رهن ملک از مستاجر می‌گرفتند و ناپدید می‌شدند. بنابراین در هنگام بازدید از ملک و اجاره خانه حتماً برای نوشتن مبایعه‌نامه و تنظیم سند به دفاتر مشاور املاک معتبر و رسمی مراجعه کنید

کلاهبرداری در ظاهر املاک

یکی از روش‌های کلاهبرداری ملکی، جلوگیری از بازدید خریداران یا مستاجران از ملک است. کلاهبرداران با وعده‌های دروغین سعی می‌کنند مشکلات و معایب ملک را پنهان کنند تا خریدار یا مستاجر نتواند ایرادات ملک را شناسایی کند. این افراد معمولاً از چرب زبانی و وعده‌های سرخرمن برای جذب مشتری استفاده می‌کنند. با اینکه بسیاری از فروشندگان املاک اقدامات لازم برای نوسازی و تعمیرات را انجام می‌دهند، خریداران باید قبل از خرید یا اجاره ملک، از وجود نواقص و مشکلات آن آگاه شوند تا از هرگونه کلاهبرداری جلوگیری کنند.

فروش ملک به غیر (دیگران)

 فروش ملک به غیر از دیگر مفاهیم کلیدی کلاهبرداری ملکی است. کلاهبرداران و فروشندگان قلابی معمولا با صرف هزینه‌های اندکی اقدام به تبلیغ آپارتمان یا دیگر املاک می‌کنند و یک ملک را همزمان به چندین نفر به فروش می‌رسانند. گزارش‌های متعدد از سوی منابع پلیس حاکی از این است که برخی از افراد با اجاره یک واحد آپارتمان بعد از مدتی با جعل سند ملکی اقدام به فروش ملک اجاره‌ای به مشتریان ساده لوح می‌کنند.

این افراد با کمال خونسردی مشتری بالقوه را برای بازدید به خانه می‌آورند و با بیان اینکه هزینه‌ای به دفتر مشاور املاک پرداخت نشود یک حاشیه امن برای خود درست می کنند و بعد از گرفتن مبلغی از سوی مشتری فوراً متواری می‌شوند. بنابراین لازم است قبل از بستن هر گونه قرارداد یا امضای هر نوع سند به یک دفتر مشاور املاک معتبر که عضو اتحادیه املاک است مراجعه کنید تا مراحل خرید و اجاره‌تان حالت رسمی و قانونی به خود بگیرد.

کلاهبرداری‌ ملکی در خارج از کشور

معمولا برخی از کلاهبرداران و سودجویان از طریق آگهی‌های تبلیغاتی در ماهواره و غیره مردم را ترغیب به خرید ملک‌های رویایی و جذاب در کشورهایی مثل امارت، دبی، قطر، کانادا، ترکیه و …می‌کنند و زمینه‌های لازم برای کلاهبرداری را فراهم می‌نمایند. این کلاهبرداران با دادن وعده‌های تو‌خالی و پوچ و چرب‌زبانی‌های زیاد برخی از مردم را تشویق به خرید ملک‌های دروغین و جعلی می‌کنند.

کلاهبرداران برای این کار با جعل اسناد ملکی رضایت و اعتما مشتری را جلب می‌کنند و بعد از گرفتن سرمایه قابل توجهی در قبال پیش فروش آپارتمان در کشور دیگر اقدام به فرار می‌کنند و به طور کلی ناپدید می‌شوند. بنابراین برای جلوگیری از وقوع چنین جرایمی قبل از خرید ملک در خارج از کشور بهتر است با افراد قابل اعتماد یا مشاوران خبره حقوقی در این زمینه گفتگو و به همه نکات توجه کنید.

کلاهبرداری با وعده وام یا تسهیلات بانکی

این روش از کلاهبرداری ملکی کمی ترغیب کننده تر است. این گروه از کلاهبرداران، آگهی‌ها و تبلیغات وسوسه‌کننده‌ای با مضمون اعطای وام کم‌بهره یا تسهیلات خرید مسکن را در سایت‌ها یا حتی روزنامه‌ها منتشر می‌کنند. افرادی نیز فریب این افراد را می‌خورند و بعد از مراجعه حضوری با افراد موجهی روبه‌رو می‌شوند که در دفاتر مجهز اقدام به ارائه خدمات می‌کنند. در این شیوه ارتکاب جرم، کلاهبرداران با جعل سربرگ سازمان‌هایی چون تأمین اجتماعی، بنیاد شهید یا سایر ادارات دولتی، اعتماد قربانیان را جلب و مبالغی را از آنان درخواست می‌کنند.

افرادی که با این‌گونه تبلیغات مواجه می‌شوند، لازم است قبل از هرگونه اقدام و واریز وجه به حساب این مؤسسات، اولاً ازطریق سایت روزنامه رسمی اطلاعات شرکت را بررسی کنند، سپس از بانک مذکور در آگهی‌ها، صحت و سقم موضوع را پیگیری نمایند.

خرید ملک با پرداخت مبلغ کمی از ثمن

بعضی از کلاهبرداران ملکی هنگام خرید ملک با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه می‎کنند و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله خودداری و به نوعی حق فسخ تعیین شده را از فروشنده سلب می‎کنند. بنابراین حتما “در قرارداد فروش ذکر شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چک ها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت می‎شود.

معرفی کردن کلاهبرداران ملکی به عنوان نماینده شرکت ها

در برخی از کلاهبرداری املاک ، افراد متقلب خود را به عنوان نماینده شرکت ها و یا موسسات معرفی می‎کنند. در صورت خرید اراضی و املاکی که در مالکیت اشخاص حقوقی اعم از شرکت ها، بانک ها و ارگان های دولتی و غیر دولتی است، لازم است مصوبات اعضاء هیئت مدیره درباره واگذاری آن املاک و مجوزهای صاحبان امضا با توجه به اساسنامه و صحت معرفی نامه های نمایندگان حقوقی آن ها رویت و مورد توجه کافی قرار گیرد.

پیشگیری‌های لازم برای جلوگیری از وقوع کلاهبرداری ملکی

برای پیشگیری از وقوع کلاهبرداری ملکی، آگاهی از قوانین و رعایت نکات ایمنی در هنگام انجام معاملات بسیار ضروری است. در این راستا، رعایت اصولی مانند انجام معامله در دفاتر مشاور املاک معتبر و استفاده از قراردادهای رسمی با کد رهگیری می‌تواند تا حد زیادی از بروز چنین جرایمی جلوگیری کند. در ادامه، برخی از اقدامات پیشگیرانه برای مقابله با کلاهبرداری ملکی آمده است:

• آگاهی از قوانین و مقررات ملکی: آشنایی با قوانین و مقررات خرید و فروش ملک، می‌تواند از وقوع مشکلات قانونی جلوگیری کند. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا در معاملات خود حقوق قانونی‌تان را حفظ کنید.
• استفاده از دفاتر مشاور املاک معتبر: برای انجام معاملات ملکی، حتماً از دفاتر مشاور املاک معتبر و رسمی استفاده کنید. داشتن قرارداد با کد رهگیری باعث ثبت اطلاعات ملک در سامانه ثبت معاملات و جلوگیری از فروش آن به چند نفر می‌شود.
• مطمئن شدن از مجوز رسمی دفتر مشاور املاک: قبل از مذاکره برای خرید یا اجاره ملک، از داشتن مجوز رسمی دفتر مشاور املاک از اتحادیه مربوطه اطمینان حاصل کنید. این اقدام باعث می‌شود که معامله شما تحت نظارت قانونی قرار گیرد.
• دوری از افراد سابقه‌دار قضایی: از ورود به معامله با افرادی که سابقه قضایی در امور ملکی دارند، خودداری کنید. این افراد ممکن است با روش‌های مختلف سعی در فریب شما کنند.
• عدم عجله در معاملات: هنگام انجام معاملات ملکی، هیچ‌گاه عجله نکنید. بررسی دقیق همه جوانب ملک و شرایط معامله می‌تواند از وقوع کلاهبرداری جلوگیری کند.
• مشورت با افراد مورد اعتماد یا مشاور حقوقی: اگر تجربه‌ای در خرید و اجاره ملک ندارید، مشاوره با افراد مورد اعتماد یا مشاوران حقوقی می‌تواند به شما در انجام معامله‌ای امن و قانونی کمک کند.
• مطالبه استعلام ثبتی از فروشنده: همیشه قبل از خرید یا اجاره ملک، از فروشنده درخواست استعلام ثبتی ملک کنید. این استعلام به شما اطمینان می‌دهد که ملک از نظر قانونی مشکلی ندارد.
• بازدید و بررسی دقیق ملک: پیش از نهایی کردن خرید یا اجاره ملک، حتماً آن را شخصاً بازدید و بررسی کنید تا از صحت اطلاعات و شرایط ملک مطمئن شوید.

کلاهبرداری با عکس سند خانه

کلاهبرداری با عکس سند خانه یکی از شیوه‌های رایج در کلاهبرداری‌های ملکی است که در آن کلاهبرداران با استفاده از عکس یا تصویر سند خانه به جعل و فریب افراد می‌پردازند. در این روش، کلاهبرداران به خریداران یا مستاجران وعده فروش ملکی را می‌دهند و با ارسال عکس سند، آن‌ها را فریب می‌دهند که ملک مورد نظر قانونی و بدون مشکل است. پس از دریافت مبلغ بیعانه یا اجاره، فرد کلاهبردار ناپدید می‌شود و خریدار یا مستاجر متوجه می‌شود که ملک یا سند جعلی بوده است. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، همیشه باید از فروشنده درخواست سند اصلی و استعلام از مراجع ثبتی داشته باشید و از انجام معامله با عکس سند خودداری کنید.

جمع‌بندی

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم پیچیده است که می‌تواند خسارات سنگینی به افراد وارد کند. این جرم شامل استفاده از اسناد جعلی، فروش املاک بدون مالکیت واقعی، یا فریب خریداران و مستاجران است. با توجه به روش‌های مختلف کلاهبرداری، آگاهی از قوانین، استفاده از مشاوران حقوقی معتبر و اطمینان از صحت اسناد ملکی، می‌تواند از وقوع این جرایم جلوگیری کند. همچنین، پیشگیری از کلاهبرداری‌های رایج مانند استفاده از عکس سند، پیش‌فروش واحدهای نیمه‌ساز و دفاتر مشاور املاک غیرقانونی، نقش مهمی در حفظ حقوق افراد دارد.

برای تماس با وکیل فرشاد قاسمی اینجا کلیک کنید.